本资产评定估计说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产评定估计报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

  本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。

  评估对象是大连友谊物业服务有限公司 的股东全部权益价值。评估范围为大连友谊物业服务有限公司在基准日的全部资产及相关负债，资产总额为 143.23 万元，负债总金额为 950.76 万元，净资产-807.53 万元。 具体包括流动资产 111.52 万元；非流动资产 31.71 万元；流动负债 950.76 万元。

  上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所出具的审计报告（大华审字 [2016] 007827 号） 审计的 2016 年 8 月 31 日的大连友谊物业服务有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

  纳入评估范围内的实物资产账面值 30.18 万元，占评估范围内总资产的 21.07%。主要为在用低值易耗品及电子设备。 实物资产分布在大连友谊物业服务有限公司办公区 内。

  评估人员于 2016 年 10 月 19 日进行现场的核查工作。清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况做工作总结。清查核实的主要步骤如下：

  首先，辅导公司进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评定估计配合工作要求做了详细讲解，包括资产评定估计的基本概念、资产评定估计的任务、本次资产评定估计的计划安排、需委托方和被评估公司可以提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报 “评估申报明细表” 和 “资产调查表” ，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

  其次，依据资产评定估计申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评定估计申报明细表，使 “表” 、 “实” 相符。

  再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实 “表” 、 “实” 相符的基础上，对公司可以提供的产权资料做了核查。

  1 ． 非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与真实的情况吻合。

  根据本次资产评定估计的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用资产基础法做评估。 各类资产及负债的评估方法说明如下。

  1 ． 根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核对，明确需做评估的流动资产的具体内容。

  2． 根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况做调查核实。

  4． 在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算。

  采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无误账面值为基础，结合实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变现价格得出评估值。

  库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金做全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。

  对银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有没有未入账的银行借贷，检查 “银行存款余额调节表” 中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。 基准日银行未达账项均已由审计进行了调整。 银行存款以核实后账面值确定评估值。

  应收账款账面余额 126,810.81 元， 已计提坏账准备 6,340.54 元，账面净额120,470.27 元， 主要为应收租金等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等有关的资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。

  评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现在的状况等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0； 对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 8%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 30%； 发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%； 发生时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。计算过程详见下表：

  按以上标准，确定评估风险损失为 6,340.54 元，以应收账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关法律法规评估为零。

  预付账款账面价值为 234,149.45 元，主要是预付电费。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故以核实后账面值作为评估值。

  其他应收款账面余额 42,500.00 元， 已计提坏账准备 9,625.00 元，账面净额32,875.00 元，为大连友谊物业服务有限公司 的备用金等。评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证等有关的资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，并进行了函证，核实结果账、表、单金额相符。

  评估人员在对款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现在的状况等，另外的应收款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联方的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0； 对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 20%；发生时间 3 到 4 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 30%； 发生时间 4 到 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 50%； 发生时间在 5 年以上评估风险损失为 100%。计算过程详见下表：

  按以上标准，确定评估风险损失为 9,625.00 元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关法律法规评估为零。

  在用低值易耗品账面值 197,624.59 元， 主要为办公桌椅等。 评估值的确定如下：

  本次评估范围内的低值易耗品价值量较小，不要安设（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格（不含增值税价格）确定。

  该打印机 2014 年 8 月购入， 经济使用的时间为 6 年，已使用 2 年。

  存货合计评估值 52,560.00 元， 存货跌价准备评估为零，存货减值 145,064.59元， 减值率 73. 40%。增值问题大多是低值易耗品的重置价值下降，造成评估减值。二、 固定资产评估技术说明

  纳入本次评估范围的固定资产是大连友谊物业服务有限公司申报的电子设备。账面原值 335,147.48 元，账面净值 104,171.17 元。

  电子设备主要为电脑等办公用设备。基准日 设备均处于正常使用状态。企业由设备管理部门及人员负责设备的管理工作，设备的维护保养、修理制度规范。

  根据企业设备资产的构成和特点，指导企业根据真实的情况填写资产申报评估明细表，在填写和完善明细表的同时对设备的账面价值及构成情况、形成过程、数量、规格型号、运行和使用状况做清查核实。对电子设备使用情况做了解，并确定能够很好的满足使用要求。

  在实施了上述调查和勘察的基础上，按照评估目的确定价值类型，根据被评估设备的详细情况，开展了市场询价工作、选择评估方法、做评定估算。

  对设备类资产评定估计的初步结果做多元化的分析汇总，对评估结果做必要的调整、修改和完善，并撰写有关说明。

  根据持续使用假设，结合被评估电子设备的特点和收集资料情况，此次评估主要是采用重置成本法。基本计算公式为：

  本次评估范围内的电子设备价值量较小，不要安设（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格（不含增值税价格）确定。

  经查询，该设备 目前市场行情报价为 8, 600.00 元（含税价），不考虑运杂费。

  该设备 2015 年 6 月购置，到评估基准日已使用 14 个月 ，设备的制造质量好，

  加之在使用的过程中维护保养尚好，在一般的情况下经济常规使用的寿命 6 年左右。则：

  年限法成新率＝（经济使用的时间-已使用年数的限制） ÷经济使用的时间 × 100%

  长期待摊费用账面值 193,318.00 元， 全部为办公区装修费。 对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。

  评估范围内的负债为流动负债，流动负债包括预收账款、应付职员薪酬、应交税费、其他应该支付款，本次评估在经清查核实的账面值基础上进行。

  预收账款账面值 3,067,651.10 元，主要为预收的租金，评估人员抽查有关账簿记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以清查核实后账面值确定为评估值。

  应付职员薪酬账面值为 2,056.44 元。为按规定比例提取的工会经费节余。评估人员核实了应付职工薪酬的提取及使用情况。 以清查核实后账面值确定为评估值。

  应交税费账面值为-13,400.69 元，主要为增值税、城建税等，通过对企业账簿、纳税申报表的查证，证实企业税额计算的正确性，评估值以清查核实后账面值确认。

  其他应付款账面值为 6,451,302.35 元， 主要为应付往来款等。 该款项多为近期发生，滚动余额，基准日后需全部支付，以清查核实后账面值作为评估值。

  我们依照国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评定估计法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对大连友谊物业服务有限公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算， 得出如下结论：

  1 ．流动资产评定估计减值的根本原因是 : 由于低值易耗品的重置价值下降造成减值。

  2． 固定资产评估减值的根本原因是： 电子设备主要是重置价值降低造成评估原

  进出口贸易、免税商品；农副产品收购；客房写字间出租、企业管理服务、广告业务。

  大连友谊物业服务有限公司（以下简称公司）成立于 2003 年 4 月 4 日，取得注

  大连市中山区人民路 8-1 号八层；注册资本 500 万元，全部为大连友谊（集团）股份

  场维修、房屋租售代理、花卉租赁、展览展示服务、国内一般贸易、企业管理咨询、经济信息咨询、（依法须经批准的项目、经有关部门批准后，方可开展经营活动）。

  截止 2016 年 8 月 31 日，公司资产总额为 143.23 万元，负债总金额为 950.76 万元，净资产-807.53 万元。 2016 年 1-8 月份实现营业收入 1,044.72 万元，净利润-253.33万元。公司 2013 年、 2014 年、 2015 年及 2016 年 8 月 31 日会计报表已经大华会计师事务所有限公司审计，均出具了标准无保留意见审计报告。公司近 3 年及基准日资产、负债及经营状况如下表：

  本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务情况、经营成果、现金流量等有关信息。

  在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以每时每刻用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。

  管理层根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合取得持有金融实物资产和承担金融负债的目的，将金融实物资产和金融负债分为不一样类别：以公允市价计量且其变动计入当期损益的金融实物资产（或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融实物资产；别的金融负债等。

  以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融实物资产或金融负债，包括交易性金融实物资产或金融负债和直接指定为以公允市价计量且其变动计入当期损益的金融实物资产或金融负债。

  2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据说明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；

  3）属于衍生金融工具，但是被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允市价不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

  只有符合以下条件之一，金融实物资产或金融负债才可在初始计量时指定为以公允市价计量且其变动计入损益的金融实物资产或金融负债：

  1 ）该项指定可以消除或明显减少由于金融实物资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；

  2）风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融实物资产组合、该金融负债组合、或该金融实物资产和金融负债组合，以公允市价为基础来管理、评价并向关键管理人员报告；

  3）包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从相关混合工具中分拆；

  本公司对以公允市价计量且其变动计入当期损益的金融实物资产或金融负债，在取得时以公允市价（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允市价变动计入当期损益。处置时，其公允市价与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允市价变动损益。

  本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，和公司持有的别的企业的不包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、另外的应收款、预付账款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。

  持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生性金融资产。

  本公司对持有至到期投资，在取得时按公允市价（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间按照摊余成本和真实利率计算确认利息收入，计入投资收益。真实利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。

  如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融实物资产的金额，相对于本公司全部持有至到期投资在出售或重分类前的总额较大，在处置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融实物资产；重分类日，该投资的账面价值与其公允市价之间的差额计入其他综合收益，在该可供出售金融实物资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。但是，遇到以下情况可以除外：

  1 ）出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且

  3）出售或重分类是由于企业没办法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。

  可供出售金融实物资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融实物资产，以及除别的金融资产类别以外的金融实物资产。

  本公司对可供出售金融实物资产，在取得时按公允市价（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。可供出售金融实物资产的公允市价变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融实物资产形成的汇兑差额外，直接计入其他综合收益。处置可供出售金融实物资产时，将取得的价款与该金融实物资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入其他综合收益的公允市价变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。

  本公司对在活跃市场中没有报价且其公允市价不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融实物资产，按成本计量。

  按其公允市价和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。

  公司发生金融实物资产转移时，如已将金融实物资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则终止确认该金融实物资产；如保留了金融实物资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融实物资产。

  在判断金融资产转移是不是满足上述金融实物资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融实物资产转移区分为金融实物资产整体转移和部分转移。金融实物资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

  （2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者的权利利益的公允市价变动累计额（涉及转移的金融实物资产为可供出售金融实物资产的情形）之和。

  金融实物资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允市价进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

  （2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者的权利利益的公允市价变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融实物资产为可供出售金融实物资产的情形）之和。

  金融实物资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

  金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

  对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

  金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

  本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允市价，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

  本公司采取公允价值计量的金融资产和金融负债存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允市价；不存在活跃市场的金融实物资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融实物资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允市价的基础。

  资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融实物资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。

  （3） 债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；

  （6） 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行业不景气等；

  （7） 权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；

  对于可供出售金融资产采用个别认定的方式评估减值损失，其中：表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允市价发生严重或非暂时性下跌，具体量化标准为：本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具投资于资产负债表日的公允市价低于其初始投资成本超过 50%（含 50% ）或低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值。

  上段所述“成本”按照可供出售权益工具投资的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、原已计入损益的减值损失确定；“公允价值”根据证券交易所期末收盘价确定，除非该项可供出售权益工具投资存在限售期。对于存在限售期的可供出售权益工具投资，按照证券交易所期末收盘价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该权益工具的风险而要求获得的补偿金额后确定。

  可供出售金融实物资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本公司将原直接计入其他综合收益的因公允市价下降形成的累计损失从其他综合收益转出，计入当期损益。该转出的累计损失，等于可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允市价和原已计入损益的减值损失后的余额。

  对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工具投资发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融实物资产发生的减值损失，不得转回。

  对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融实物资产在转回日的摊余成本。

  金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

  （ 1 ）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

  公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面余额的差额计提坏账准备，计入当期损益；经减值测试未发生减值的，合并到以账龄为信用风险特征组合中，按照账龄分析法计提坏账准备。

  对于单项金额非重大以及单项金额重大但经减值测试未发生减值的非内部单位应收款项，按照账龄确定信用风险特征组合。公司将上述应收款项按账龄分析法划分为若干信用风险组合，再按这些应收款项组合余额的一定比例计提坏帐准备。根据以前年度与之相同或相类似的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现实情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本期应计提的坏账准备。

  账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 预付账款计提比例(%)1 年以内 5 5 5

  对于不属于前五名的应收款项，经确认按照信用风险特征组合计提的坏账准备后的账面余额大于预计未来现金流量现值的，按预计未来现金流量现值低于其账面余额的差额计提坏账准备。

  存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。存货分类：原材料、库存商品、周转材料（包括包装物、低值易耗品）、已完工开发产品、在建开发产品、拟开发土地、出租开发产品等。

  （ 1 ） 初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》处理。投资者投入存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

  （2）发出存货的计价方法：零售库存商品、对船供应及酒店库存商品发出时，采用先进先出法；原材料、包装物发出时，采用先进先出法；已完工开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。

  期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。房地产企业期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

  期末，按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别计提存货跌价准备。

  计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

  固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

  固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、营业用房装修、其他设备。

  固定资产按照成本进行初始计量，其中：外购的固定资产的成本包括买价、增值税、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出；购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定，实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益；自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外； 非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照相关会计准则确定的方法计价。

  除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，公司对所有固定资产计提折旧。

  固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率，但对已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按该项固定资产的账面价值，即固定资产原值减去累计折旧和已计提的减值准备以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。

  已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

  融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。

  本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：

  与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。

  当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

  （ 1 ） 公司的融资租入固定资产是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。公司将符合下列一项的，认定为融资租赁：

  ②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值；

  ④在租赁开始日，最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值；

  （2）融资租入固定资产的计价方法：在租赁开始日，公司将租赁开始日租赁资产

  的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租

  赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。未确认融资费用

  （3）融资租入固定资产折旧方法：公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租赁资产的折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

  本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。在建工程以立项项目分类核算。

  在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

  公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，在符合资本化条件的情况下开始资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

  符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

  （ 1 ）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

  （3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

  资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

  当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

  当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。

  购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的， 在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

  符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

  在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下列方法确定：

  （ 1 ）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

  （2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

  借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额， 调整每期利息金额。

  无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，具体包括： 土地使用权、商标权和软件等。

  外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

  债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

  在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据说明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

  以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允市价确定其入账价值。

  内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

  在取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用年限内按直线法摊销，计入当期损益；如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，则摊销期限为受益年限和有效年限两者之中较短者。土地使用权按照土地使用证规定的可使用年限进行摊销。

  无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。

  每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，发现使用寿命和摊销方法与以前估计不一致的，重新估计使用寿命和摊销方法。每个会计期间，对使用寿命不确定的无形资产进行减值测试。

  公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。

  对于使用寿命不受法律、规章或合同的限制且无法预见为公司带来未来经济利益期限的无形资产确定为使用寿命不确定的无形资产。

  对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。

  本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

  资产可收回金额的估计，根据其公允市价减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

  可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

  资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

  因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

  商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

  长期待摊费用核算已经发生，但应由当期及以后各期负担的分摊期限在一年以上（不含一年）的各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。长期待摊费用在受益期内按直接法分期摊销。

  职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

  短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

  离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。

  离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

  辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在发生当期计入当期损益。

  其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

  对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职工福利，在资产负债表日由独立精算师使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

  当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，公司将其确认为预计负债：

  本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

  所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

  所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

  本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

  收入是指公司在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

  销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：将商品所有权上的主要风险和报酬转 移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实 施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或 将发生的成本能够可靠地计量。

  在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠 地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将 发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的 成本占估计总成本的 比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债 表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成 本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能 够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。

  本公司收入主要为提供物业管理服务的收入，物业管理在物业管理服务已经提供且物 业管理收入金额能够可靠计量、物业管理服务相关的经济利益很可能流入企业、与物业管 理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

  让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

  政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。根据相关规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

  与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

  政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允市价计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

  与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；

  与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。

  已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额， 超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

  递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

  公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（ 1 ）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。

  对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

  公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：

  （2） 非企业合并形成的交易或事项， 且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所得额 （或可抵扣亏损 ） 所形成的暂时性差异；

  3、 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额

  （2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

  如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。

  （ 1 ）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。

  资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。

  （2） 公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。

  公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。

  （ 1 ）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允市价与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。

  公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。

  与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，

  公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并

  为大连友谊 (集团) 股份有限公司拟转让其持有的大连友谊物业服务有限公司股权项目 之经济行为，提供大连友谊物业服务有限公司 的股东全部权益于评估基准日时的市场价值的参考依据。

  评估对象是大连友谊物业服务有限公司 的股东全部权益价值。评估范围为大连友谊物业服务有限公司在基准日的全部资产及相关负债，资产总额为 143.23 万元，负债总额为 950.76 万元，净资产-807.53 万元。 具体包括流动资产 111.52 万元； 非流动资产 31.71 万元；流动负债 950.76 万元。

  上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务所（特殊普通合伙）大连分所出具的审计报告（大华审字 [2016] 007827 号） 审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

  本项目资产评估的基准日是 2016 年 8 月 31 日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

  评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估基准日考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选择会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。

  公司资产不存在抵押事宜，亦不存在为其他任何企事业单位、社会团体或个人提供担保事宜。

  1 ． 列入本次清查范围的资产，是大连友谊物业服务有限公司 申报的资产和相关负债，审计后资产总额为 143.23 万元，负债总金额为 950.76 万元，净资产-807.53 万元。 具体包括流动资产 111.52 万元； 非流动资产 31.71 万元；流动负债 950.76 万元。

  2． 清查盘点时间：清查基准日为 2016 年 8 月 31 日，清查盘点时间自 2016 年 10

  3． 实施方案：此项工作由财务部门牵头，公司办公室参与。清查盘点工作本着

  实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做到准确、线 ） 流动资产的清查：运用实地盘点，确定其实有数量。

  （2） 固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体实际的要求做到了实事求是的评价。

  4． 清查结论： 经清查， 本公司所有实物资产均经实地盘查，与账面数一致。基准日资产及相关负债账表、账账、账实相符。

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