改造工作，根据《永康市人民政府办公室关于印发关于进一步推进永康市低效工业用地整治实施意见的通知》（永政办发〔

  老长城区块作为开发区发展最早的区块，土地利用率低、低端产业聚集、建筑质量差、基础设施配套落后、普遍变更用途等问题日渐突出。

  结合自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）文件，为破解辖区老旧工业区块“空间低效、土地碎片、产业升级”三困和消防拆违整治之难，推动老长城区块低效用地改造，根本性解决老长城区块“低散乱危”又无法单企改造的难题，盘活低效资产，用空间腾改倒逼产业升级，推动产业与空间良性互动，实现开发区工业产业健康发展和有序转型，特制定《永康经济开发区老长城区块低效用地改造实施方案》。

  《永康经济开发区老长城区块低效用地改造实施方案（征求意见稿）》最重要的包含八部分内容：

  （三）改造对象：明确本次老长城区块改造对象为低效用地改造范围内的企业用地、村集体用地及其他相关用地。

  （四）改造方式：明确本次改造方式分为收回收储、置换改造。改造企业可同时选择部分收回收储和部分置换改造。

  因城市规划建设需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高水平发展的意见》（浙政办发〔2023〕12号）《永康市人民政府办公室关于印发关于进一步推进永康市低效工业用地整治实施意见的通知》（永政办发〔2023〕31号）等法律和法规及相关规定，

  按照“统一规划、统一拆除、统一开发、统一服务”的改造模式对永康经济开发区老长城区块实施连片低效用地再开发，结合真实的情况制定本方案。

  老长城区块低效用地改造范围：东至名园大道，南至金山西路、银川西路和金都路，西至皇城南路，北至长城大道（东永一线）；其中已建成小区（峰尚筑品、高圳东郡、金山公寓）、加油站、黄城里安置房、幼儿园、新卫生院等地块不列入本次改造范围（详见附件《老长城区块低效用地改造范围红线图》）。

  实施主体为浙江省永康市五金科技工业园开发有限公司（以下简称“研发企业”），负责改造范围内招标、投融资、开发建设、基础设施建设、运营、做地等相关工作，协助东城街道、开发区等有关部门做好征地、收回收储、改造拆迁补偿等工作。

  本项目改造对象为低效用地改造范围内的企业用地、村集体用地及其他相关用地。

  （一）已办理产权登记的用地及房屋，按产权登记情况认定。权属证书与登记簿记载不一致的，原则上以登记簿记载为准。

  （二）已办理房屋所有权登记，但未办理土地使用权登记的，应提交用地批准、转让等相关权源材料经调查后认定。

  1.土地使用权人无法或无意愿接着使用，国家有关政策规定的禁止类、淘汰类产业的企业用地，可由市政府收回收储。

  2.收回收储参照市工业用地收储现行规定执行，在市政府工业用地价格评估体系的指导下进行市场评估，以货币方式来进行补偿。补偿标准包括土地使用权价值补偿、地上建（构）筑物和附属物补偿、设施设备搬迁补偿以及停产停业补偿。

  3.国有工业用地土地使用权价值补偿款按原工业用途市场评估计算；集体工业用地土地使用权价值补偿款在村集体同意征收的前提下，按同等条件下国有工业用地土地使用权价值补偿标准的50%计算，扣除相关征地补偿费用后予以补偿。有合法产权的地上建（构）筑物和附属物补偿款按评估重置价格计算；设施设备搬迁补偿款按市场评估价计算；停产停业补偿款按照房屋价值（指地上建（构）筑物和附属物价值）的5%给予补偿。

  4.合法土地上未办理产权登记的地上建（构）筑物和附属物符合规划建筑密度的部分按建安成本评估重置价格进行补偿。建（构）筑物和附属物补偿按以下标准认定：

  （1）未办理产权登记的地上建（构）筑物和附属物符合规划建筑密度最高按65%进行认定，超过部分不予认定（不足65%的按实际建筑密度进行认定）。

  （2）已办理产权登记的地上建（构）筑物和附属物与未办理产权登记的地上建（构）筑物和附属物建筑密度之和不高于65%；已办理产权登记建筑密度大于65%的，按照产权登记的建筑面积认定。

  5.同时选择置换改造和收回收储的，收储补偿价值=收储部分土地使用权价值补偿+（原合法用地面积范围内地上建（构）筑物和附属物补偿+设施设备搬迁补偿+停产停业补偿）×（收储部分土地面积÷原合法用地面积）。

  1.置换改造企业的置换区位在符合区块产业规划和工业功能分区的前提下，结合企业意愿，由开发区统筹安排。

  3.采取置换改造的，原国有出让建设用地净地（建筑占地）置换地块实行协议出让，净地置换权益用地面积按原合法用地面积的60%计算，以等价原则置换。

  （1）净地置换权益用地面积（含增购面积）达到4000平方米的，可独幢安置（独幢单体建筑占地面积不小于4000平方米）；净地置换权益用地面积（含增购面积）达到1000平方米且小于4000平方米的，须合拼安置（合拼单体建筑占地面积不小于4000平方米）；净地置换权益用地面积（含增购面积）小于1000平方米的，整合入小微园采取标准厂房置换。

  （2）采取小微园标准厂房置换的，按照企业净地置换权益用地面积的5倍折算成标准厂房建筑面积进行置换。标准厂房建筑面积最小基本单元为1000平方米（含公摊），置换面积超出基本单元部分不选择凑足的，以市场评估确定的价格回购，不足基本单元的可允许申请增购凑足基本单元。具体置换楼层、位置的选择细则另行制定。

  5.改造企业同时选择部分收回收储和部分置换改造的，采取净地置换，置换权益面积不小于1000平方米；采取标准厂房置换，置换权益面积必须是200平方米或200平方米的整数倍。

  6.企业置换规划用地面积与净地置换权益用地面积不符的，按市场评估价找差。

  7.置换改造企业原企业用房建（构）筑物和附属物按残值市场评估价予以补偿，拆除、清运费用由开发区承担。同时选择置换改造和收回收储的，残值补偿价值=原建（构）筑物和附属物残值总额×（置换部分土地面积÷原合法用地面积）。

  8.置换改造地块新建企业用房或标准厂房建造成本由企业自行承担，采取统一委托代建的建造成本以建设工程项目施工合同最终结算价格为准。

  置换改造企业原企业建（构）筑物和附属物残值评估时点：改造公告确定的签约截止日。

  改造范围内有历史遗留问题的集体工业用地，参照《小微企业园用地建设补充意见的通知》（永政办发〔2018〕58号）、《关于加快小微企业园高水平发展的实施建议》（永委办发 〔2019〕32号）、《关于进一步明确小微企业园整体打包出让标准厂房用地具体操作方法的通知》（永小微园办〔2020〕8号）等小微园政策有关条款进行处置，采用净地置换改造或者按同等价值的权益予以货币补偿。

  （1）第一类：持有合法权源或证书的集体工业用地，可按原合法用地面积的30%核定建筑占地面积。

  （2）第二类：工业用地在1987年1月1日之前建设的，可认定为合法产权，可参照合法集体工业用地方式执行。

  （3）第三类：已交土地出让金未办理用地手续的工业用地，可按原用地面积的30%核定建筑占地面积，已交土地出让金抵扣土地取得成本。

  已交土地出让金未办理用地手续的工业用地选择经济补偿的，按工业用地现状使用条件下出让用地市场评估价的70%扣除征地相关联的费用计算经济补偿款。

  （4）第四类：其他历史问题导致遗留问题的工业用地，同时具备以下条件的，可按原用地面积的20%核定建筑占地面积。

  ③发改（或计委）已立项或投资许可，或办理规划许可，或与镇（街道、区）签订用地协议（意向书）的，或项目业主已向镇（街道、区）缴纳相关规费的。

  （5）第五类：不符合上述（1）~（4）款条件但具有较好成长性企业的工业用地，可按原用地面积的15%核定建筑占地面积。

  2.上述五类有历史遗留问题的工业用地采用净地置换改造的，净地置换改造后土地性质为国有出让土地。先由研发企业以现行工业用地级别价的3倍为出让起始价整体打包受让，再与改造企业签署用地转让协议，土地的转让价格按该地块的土地受让价格计算，相关税费按规定缴纳，计税金额按土地受让价格加800元/平方米的建筑成本计算。以上置换改造企业的企业用房由研发企业统一建设，建设成本由企业自行承担。

  3.改造范围内企业用地同时包含国有建设出让用地和有历史遗留问题的集体工业用地进行置换改造的，以协议出让方式合并安置。

  4.有历史遗留问题的集体工业用地不采用净地置换改造的，可给予同等价值的货币补偿，具体补偿计算方式为置换面积÷50%×该区块收储指导价格（含年限修正系数）-置换面积÷50%×该区块级别价3倍×1.0305，级别价按现行地价公告执行。

  置换改造企业原则上不单独配建员工宿舍，由研发企业统一建设员工保障性租赁住房，员工保障性租赁住房申请办法另行制定。

  置换改造企业对设有不动产他项权利的低效工业用地再开发，因困难无法解除他项权利，影响下一步实施开发的，经企业申请可由国有平台公司为置换改造公司可以提供悬空期担保。

  被收储地块的原土地使用权人在规定时间内完成签约、腾空、搬迁的，按收储补偿总额的15%给予奖励。补偿总额是指土地使用权价值补偿、地上建（构）筑物和附属物补偿、设施设备搬迁补偿以及停产停业补偿之和。

  1.净地置换改造企业建筑方案选择汽车坡道上楼或地下空间开发（含汽车出入车道）的，净地置换用地面积按不超原合法用地面积的65%计算，超过60%以上部分土地出让金结合区块内收储评估价确定。

  2.统一委托代建的企业用房建设投资中建筑设计企业应支付的环境影响评估费、节能评估审查费、交通影响评价费、水土保持评价费及编制费、勘察费、规划设计费（控规到初步设计）、工程建设价格咨询费、工程监理费、项目建设管理费、施工图设计费、工程质量检验费等费用由研发企业承担。

  3.统一委托代建的置换改造企业（含有历史遗留问题的工业用地的置换改造企业），在规定时间内完成企业签约、腾空的，按企业置换改造后的建筑面积给予奖励。

  签约期限为15天（具体时间另行公布），改造企业在规定时间内完成签约的，按25元/平方米的标准奖励。

  腾空期限为60天（具体时间另行公布），改造企业在规定时间内腾空房屋、完成交付的按10元/平方米的标准奖励；未在规定时间内腾空房屋、完成交付的，不予签约、腾空奖励。

  4.选择净地置换的，允许申请增购不超过净地置换权益用地面积的10%且不超过1200平方米的土地（增购土地为净地），土地出让金结合区块内收储评估价确定，超出10%以上增购部分结合市场评估价确定，增购面积最多不超过3000平方米。选择小微园标准厂房置换的，可允许申请增购不超过1999.99平方米的标准厂房，其中999.99平方米以内按凑间价格计算，超出999.99平方米部分按市场评估价计算，置换面积与增购面积之和须为基本单元的整数倍。

  同时选择收回收储和置换改造的企业和选择部分回购的企业，不允许增购。增购用地与净地置换用地合并置换，整体办理协议出让。增购用地的企业置换区位须由开发区统筹安排。

  5.净地置换改造后容积率提高的，企业可按《永康市低效工业用地整治实施意见》（永政办发〔2022〕39号）文件规定申请对超过原规划指标增加的建筑面积部分（原规划指标无法确定或小于1.4的，按容积率1.4确认），按荷载率1吨以下的20元/平方米、1吨以上（含）的120元/平方米给予奖励。每家企业奖励总额最高不超过1000万元。增购土地对应的建筑面积不予奖励。

  1.对拟收储的工业用地经调查发现存在污染的，须按有关法律法规完成治理与修复后，才能办理土地收储等手续，治理与修复费用由原土地使用权人承担。

  （1）置换改造后企业土地使用年数的限制按原合法用地剩余土地使用年数的限制设定，也可申请不超过工业用地最高年限50年重新设定，按市场评估价补交土地出让金。

  （2）选择整合入小微园的企业，统一按工业用地最高年限50年重新设定置换后的土地使用年数的限制，并按市场评估价补交土地出让金。

  3.置换改造企业净地增购款（含超60%置换部分）和标准厂房增购或回购款根据市政府确定的价格计算。

  4.改造范围内的村集体经济合作社用房，按照《永康市集体所有土地征收与补偿实施意见》（永政办发〔2024〕10号）等文件与村集体协商解决。

  5.其他特殊情况，由永康经济开发区老长城区块低效用地改造指挥部研究决定。

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